Анализ рынка земельных участков под коммерческое использование города Н.Новгорода, апрель 2015

На сегодняшний день рынок земельных участков под коммерческое использование в городе Нижний Новгород насыщен предложениями о продаже.
Сейчас, когда рынок коммерческой недвижимости вошел в стадию полноценного развития, рынок земельных участков остается в числе проблемных с точки зрения разнообразия предложений. В основном рынок предлагает инвестиционные контракты с коротким договором аренды и целевым использованием данного участка.
Для оценки текущей ситуации и динамики развития рынка земельных участков Нижнего Новгорода сотрудниками ООО «Нижегородской коллегии судебных оценщиков и экспертов» была проведена статистическая обработка более 1 500 объявлений о продаже и покупке земельных участков.


1
Рис. 1 Объем предложения объектов продажи земельных участков по районам1

Согласно диаграмме, тройку лидеров по количеству предложений земельных участков под коммерческое использование занимают Московский, Канавинский и Нижегородский районы. Меньше всего предложений зафиксировано в Сормовском и Советском районах.


2
Рис.2 Распределение предложений земельных участков по типам2

Стоит отметить, что из-за кризисной ситуации в настоящее время земля в значительной степени потеряла свою инвестиционную привлекательность.

Рыночную стоимость земельного участка также достаточно сложно определить в момент продажи, особенно в условиях нестабильной экономической и политической ситуации. Это усложняется массой факторов, таких как отсутствие статистических данных о реальных, а не запрашиваемых ценах при продаже аналогичных участков. Также на формирование стоимости земли влияет ряд характеристик участка: форма участка, тип поверхности (ровная, холмистая), наличие коммуникаций, дорог, окружение.

Одним из наиболее важных факторов, оказывающих влияние на стоимость земельного участка, является его месторасположение, а именно район расположения участка. Даже в пределах одного города стоимость земли может быть разной: цена участка тесно связана с понятием престижности места (социально-демографическими и экономическими показателями района, планами администрации по развитию соседних территорий и дорожной сети, количеством и спецификой окружающей застройки (жилая, коммерческая недвижимость)).


3
Рис.3 Средние значения цен предложений земельных участков под офисную недвижимость на апрель 2015 года3

На диаграмме 3 виден разброс цен предложений земельных участков на офисную недвижимость. Что касается цен в Нижегородском районе на офисную недвижимость, то в центре Нижегородского района цены составили 8 696 р./кв.м., вне центра чуть ниже диапазон варьируется от 5 100 до 6 400 р./кв.м. Таким образом, средняя цена предложения на землю в верхней части города составила 7 773 руб./кв.м., в нижней части города 4 522 руб./кв.м.

4
Рис.4 Средние значения цен предложений земельных участков под промышленно-складское назначение на апрель 2015 года4Средняя цена предложения на землю промышленно-складского назначения в верхней части города составила 1 648,66 руб./кв.м., в нижней части города 2 710,88 руб./кв.м.
Тем самым, средние цены в нижней части города Нижнего Новгорода выше цен в верхней части на 40%.


5
Рис.5 Средние значения цен предложений земельных участков под торгово-развлекательное назначение на апрель 2015 года5

Согласно, диаграмме средние цены на земельные участки под ТРЦ носят плавный характер. Таким образом, средняя цена предложения на землю промышленно-складского назначения в верхней части города составила 6 366 руб./кв.м., в нижней части города 5 260 руб./кв.м.

Сегодня уже прослеживается тенденция падения цен на земельные участки. Пока мы не готовы прогнозировать, насколько изменится стоимость земли в ближайшем будущем, поскольку она зависит от множества факторов:
урегулирования внутриполитической и экономической ситуации,
стабилизации национальной валюты и другие
Анализируя ценообразование на рынке земельных участков, особое внимание следует обратить на соотношение и формирование спроса и предложения.

Структура предложения.
На сегодняшний момент на продажу предлагаются гораздо более ликвидные объекты и по более адекватной цене, которая ниже запрашиваемой на рынке.

На продажу выставлены участки с различным целевым назначением, как под развитие промышленных объектов и торгово-развлекательных комплексов, так и участки, предназначенные для строительства жилых, офисных и гостиничных проектов. Увеличилось предложение участков с готовыми проектами или с предпроектными предложениями.
Структура спроса. Формирование спроса происходит следующим образом.

Можно утверждать, что спросом на данный момент пользуются участки с целевым назначением под строительство торговых и офисных комплексов. Менее привлекательными с точки зрения инвестора являются земельные участки под строительство складских комплексов, жилых проектов и объектов гостиничной недвижимости.

В период кризиса у инвесторов появляется стремление минимизировать свои риски, и они отдают предпочтение инвестициям, где у них есть максимальные гарантии быстрого возврата вложенных средств. Поэтому сейчас в целом спрос смещается с земельных участков к строящимся объектам, по которым уже подписаны договора аренды с надежными компаниями на достаточно длительный срок.

Эксперты рынка сходятся во мнении, что в ближайшее время можно ожидать спрос на земельные участки со стороны покупателей активов по низкой стоимости, которые в кризисный период можно будет приобрести по очень привлекательной цене. Эта категория покупателей земельных участков – большие международные компании, которые пережили не один кризис, и планово развиваются, используя привлекательные возможности данного периода. Основными сегментами, интересующими эти компании, являются торговая и офисная недвижимость. И лучшие земельные участки в этих сегментах остаются востребованными.

Таким образом, цены продажи земельных участков под коммерческое назначение варьируются в широких диапазонах. Наибольшая часть предложения по продаже земельных участков (19%) принадлежит Московскому, Канавинскому и Нижегородскому районам. В целом на рынке земельных участков существуют тенденции, характерные для всего рынка недвижимости – при срочной продаже цены снижаются, в остальных случаях – держатся на прежнем уровне, или снижаются значительно медленнее.

Есть вопросы? Задайте их профессионалам!