Анализ рынка земельных участков под коммерческое использование города Нижнего Новгорода и Нижегородской области, январь 2016 года

image001

На январь 2016 года рынок земельных участков, как под жилое, так и под коммерческое использование, в городе Нижний Новгород и области в целом заполнен огромными количествами предложений о продаже. Однако, спрос на земельные участки не сильно возрастает. Многие покупатели желают приобрести земельные участки «со всеми удобствами»: развитая инфраструктура, наличие возможных коммуникаций, магазины в шаговой доступности и прочее. Более 80% рынок насыщен предложениями земельных участков под ИЖС.

Для оценки текущей ситуации и динамики развития рынка земельных участков Нижнего Новгорода сотрудниками ООО «Нижегородской коллегии судебных оценщиков и экспертов» была проведена статистическая обработка более 1 500 объявлений о продаже и покупке земельных участков.

Земельные участки под коммерческое использование города Нижнего Новгорода

Согласно диаграмме, тройку лидеров по количеству предложений земельных участков под коммерческое использование продолжают занимать, впрочем как и на протяжении 3-4 кварталов 2015 года — Московский, Канавинский и Нижегородский районы.

Незначительные сдвиги в объеме предложений на рынке земельных участков замечены в Приокском и Ленинском районах.

Стоит отметить, что из-за кризисной ситуации в настоящее время земля в значительной степени потеряла свою инвестиционную привлекательность.

Рыночную стоимость земельного участка также достаточно сложно определить в момент продажи, особенно в условиях нестабильной экономической и политической ситуации.

Одним из наиболее важных факторов, оказывающих влияние на стоимость земельного участка, является его месторасположение, а именно район расположения участка. Даже в пределах одного города стоимость земли может быть разной: цена участка тесно связана с понятием престижности места (социально-демографическими и экономическими показателями района, планами администрации по развитию соседних территорий и дорожной сети, количеством и спецификой окружающей застройки (жилая, коммерческая недвижимость)).

Земельные участки под офисную застройку

image002

Рис.3 Средние значения цен предложений земельных участков под офисную недвижимость на январь 2016 года

На диаграмме 3 виден разброс цен предложений земельных участков на офисную недвижимость. Что касается цен на офисную недвижимость в январе 2016 года, то в Ленинском районе произошло увеличение цен на 15%. Однако, в Приокском (-4%) и Совестком (-20%) районах произошло снижение цен на земельные участки под офисы.  Таким образом, средняя цена предложения на землю в верхней части города составила 6 851 руб./кв.м., в нижней части города 4 215 руб./кв.м.

Земельные участки под торговую застройку

image003

Рис.4 Средние значения цен предложений земельных участков под торговое назначение на январь 2016 года

Согласно, диаграмме средние цены на земельные участки под ТРЦ носят динамичный характер. Таким образом, средняя цена предложения на землю торгового назначения в верхней части города составила 5 407 руб./кв.м., в нижней части города 4 187 руб./кв.м. За последний квартал 2015 года, средняя цена в верхней части города повысилась на 2%, но средняя цена в нижней части, наоборот, на 2% снизилась.

Земельные участки под промышленно-складскую застройку

image004

Рис.5 Средние значения цен предложений земельных участков под промышленно-складское назначение на январь 2016 года

Средняя цена предложения на землю промышленно-складского назначения в верхней части города составила 1 511 руб./кв.м., в нижней части города 1 950 руб./кв.м.

Тем самым, средние цены на земли промышленно-складского назначения в нижней части города Нижнего Новгорода выше цен в верхней части на 23%. Средние цены, по сравнению с 3-4 кварталами 2015 года увеличились на 1%.

Таким образом, можно сказать, что за 3-4 кварталы 2015 года, средние цены на земельные участки под торговое и промышленно-складское назначение почти не изменились. Средние цены на офисную недвижимость меняются как в -, так и в +, в зависимости от районов города.

На сегодняшний день, цены на земельные участки более или менее стабилизируются. Спрос почти остается неизменным (не высокий).

Анализируя ценообразование на рынке земельных участков, особое внимание следует обратить на соотношение и формирование спроса и предложения.

Предложение на рынке земельных участков

Количество предложений на рынке земельных участков по состоянию на январь 2016 года составило 604 объекта в городе Нижнем Новгорода и 2489 объектов в Нижегородской области, из них более 85% приходится на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, 1% на участки под коттеджную застройку и более 6% — коммерческого назначения.

image005

Рис.6 Процентное распределение земель (г. Нижний Новгород)

image006

Рис.7 Процентное распределение земель (Нижегородская область)

Структура спроса

Формирование спроса происходит следующим образом.

Можно утверждать, что спросом как и в том году пользуются участки с целевым назначением под строительство торговых и офисных комплексов. Менее привлекательными с точки зрения инвестора являются земельные участки под строительство складских комплексов, жилых проектов и объектов гостиничной недвижимости.

Эксперты нашей компании сходятся во мнении, что в ближайшее время можно ожидать спрос на земельные участки со стороны покупателей активов по низкой стоимости, которые в кризисный период можно будет приобрести по очень привлекательной цене. Эта категория покупателей земельных участков – большие международные компании, которые пережили не один кризис, и планово развиваются, используя привлекательные возможности данного периода. Основными сегментами, интересующими эти компании, являются торговая и офисная недвижимость. И лучшие земельные участки в этих сегментах остаются востребованными.

Таким образом, на рынке земельных участков существуют тенденции, характерные для всего рынка недвижимости – при срочной продаже цены снижаются, в остальных случаях – держатся на прежнем уровне, или снижаются значительно медленнее.

Земельные участки под коммерческое использование Нижегородской области

Проделанный анализ показал, что более 61% земельных участков для коммерческого использования располагаются в Нижегородской области. Там наибольшее количество предложений по данному назначению предлагается в Богородском и Кстовском направлениях.

Таблица 1.

Диапазоны цен земельных участков коммерческого назначения по различным направлениям Нижегородской области

Направления Максимальная цена, кв.м. Средняя цена, кв.м. Минимальная цена, кв.м.
Арзамасское 1 610 954 300
Балахнинское 616 289 93
Богородское 1 772 971 120
Борское 1 333 712 75
Дальне-Константиновское 224 155 95
Дзержинское 857 320 53
Дивеевское 1 364 725 600
Кстовское 2 500 1100 202
Кулебакское 245 120 15
Лысковское 412 252 98
Павловское 636 411 42
Семеновское 1 857 818 295

 

Таким образом,  земельные участки коммерческого назначения в Нижегородской области по размеру площади на январь 2015 года выглядят следующим образом:

  • площадь менее 1 га – 49% (большинство расположено в административном центре ПФО – г. Нижнем Новгороде)
  • площадь более 10 га – 19% (основная часть находится в области).

Средняя площадь земельного участка под коммерческое назначение составила 3,8 га, а средняя стоимость – 5,4 млн. рублей.

 

Земельные участки под коттеджную застройку в Нижегородской области

Такие земельные участки, в основном, расположены за пределами областного центра и составляют на январь 2015 года 1% от объема предложений.

Средняя площадь земельного участка под коттеджное строительство составила 18 га, большинство земель имеют площадь до 10 га.

Средняя стоимость составила 14 млн. рублей.

image007

Рис. 8 Основные направления предложений земельных участков под коттеджное строительство

Важным моментом остается престижность загородного поселка или местности, которую выбрали под застройку, тем самым увеличивающим стоимость земли и квадратного метра недвижимости, а также близость к водной и лесной зоне. Близость водоемов, как известно, повышает стоимость земли и в более удаленных районах. Люди готовы приобретать участки по более высоким ценам, чтобы иметь возможность спокойного и экологического отдыха рядом с водоемом и лесом.

Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство в Нижегородской области

Из анализируемого количества предложений на рынке земельных участков под ИЖС, 18% из них располагаются в городе Нижнем Новгороде, а остальные 82% приходятся на область.  По площади земельные участки данного назначения представлены в диапазоне от 5 до 21 сотки – 70%, менее 5 соток – 10%. Средняя площадь составила – 10 соток.

image008

Рис.9 Процентное соотношение количества предложений в городе Нижнем Новгороде и Нижегородской области на январь 2016 года

В области наиболее предпочтительными направлениями для населения являются такие как Дзержинский, Кстовский, Лысковский, Богородский, Борский, Семеновский и Павловский районы. Вышеперечисленные районы имеют выгодное территориальное расположение, развитую инфраструктуру, экономическую стабильность.

Максимальная стоимость квадратного метра зафиксирована в Кстовском и Борском районах   на уровне 1 200 руб./кв.м., что вполне оправдывается  судя по сегодняшней экономической ситуации.

Минимальная стоимость земельного участка наблюдается в Балахнинском, Кулебакском  и Дальне-Константиновском районах. Здесь цена зафиксирована на уровне 510 руб./кв.м. Данные районы менее привлекательны из-за отдаленности к областному центру.

 

Исходя из данного анализа земельных участков в городе Нижнем Новгороде и Нижегородской области можно сделать следующие выводы:

  1. Нижний Новгород

— за 3-4 кварталы 2015 года, средние цены на земельные участки под торговое и промышленно-складское назначение почти не изменились. Средние цены на офисную недвижимость меняются как в -, так и в +, в зависимости от районов города;

— на январь 2016 года рынок земельных участков, как под жилое, так и под коммерческое использование, в городе Нижний Новгород и области в целом заполнен огромными количествами предложений о продаже. Более 80% рынок насыщен предложениями земельных участков под ИЖС;

— на сегодняшний день, цены на земельные участки более или менее стабилизируются. Спрос почти остается неизменным (не высокий).

  1. Нижегородская область

— средняя цена на земельные участки под коммерческое назначение составила 569 руб./кв.м;

— земельные участки под коттеджную застроку составляют на январь 2015 года 1% от объема предложений;

— цены на земельные участки под ИЖС варьируются от 510- 1 200 руб./кв.м, в зависимости от районов Нижегородской области.

Дата составления Обзора: январь 2016 года
Автор: Куприна Екатерина Дмитриевна-оценщик

 

Анализ рынка земельных участков под коммерческое использование города Н.Новгорода, апрель 2015

На сегодняшний день рынок земельных участков под коммерческое использование в городе Нижний Новгород насыщен предложениями о продаже. Читать далее Анализ рынка земельных участков под коммерческое использование города Н.Новгорода, апрель 2015